地缘格局分析：南京东西向发展的战略突围（下）|文:城南科学家

点击上方“公众号”可以订阅哦

房产资讯、内幕、分析，都在这里

文     |      城南科学家 

上一篇文章科学家提出：江北新区建设，短期内会受到宁镇杨一体化以及宁杭生态经济带的影响，起码一些大项目落地方面，可能会被抢。但江北新区的区位优势太突出，建起来问题不大，中间会有波动，最后能接近河西水平就非常不错了（河西也不是躺着不动等着你超越，都在拼命发展）。

那么在建设江北新区的同时，江苏省又提出了两大战略：宁镇扬一体化、宁杭生态经济圈。尤其最近两会期间，江苏浙江100多名委员提议把宁杭生态经济带列为国家战略，在宁杭撕逼的大背景下，不多见的撒了把狗粮。

<1> 浪子回头，专心经营

人们不禁要问，江北新区还刚刚进入状态，宁镇扬一体化建设方案未最终确定，现在又提出宁杭生态经济带，体现什么战略意图？

南京以前的策略非常明确，就是利用自己在苏皖中心的优势地理位置，先把安徽东部与南部的地域吃下，形成合作共赢的局面。等安徽腹地稳住了，再回过头搞宁镇扬或者苏西南，因为都是省内城市，早搞晚搞都是自己的，别人抢不走。但现在不行了！

1. 与安徽省暂时说再见

按照南京的老策略，马鞍山芜湖滁州也是南京都市圈的核心成员。但自从去年发改委把芜湖马鞍山划入合肥都市圈之后，南京都市圈痛失半壁江山，安徽城市与南京方面的对接显得名不正言不顺。合肥的崛起使得南京与安徽城市的关系出现了重构，期间除了宁滁轻轨进入实质阶段，其他规划不多！

在上一篇文章中科学家提到：（江北新区）老山之外紧邻安徽，跨省制度成本和沟通协调成本极高。京津冀一体化由政治局常委挂帅，到现在也没有特别好的思路解决三省市的联动发展问题，江北新区建好就能带动安徽发展？主要还是把小城市的人口和资金吸引过来，环江北新区搞一些碧桂园开发。一些核心产业，江北新区都没有，又怎么可能为他省做嫁衣？另外合肥对于南京的与皖东的联动处处提防，通过高铁和区划形成掣肘，辐射安徽跟北上抗日一样，算是一种政治正确....

2.肉烂在锅里：

不论是宁镇扬一体化，还是宁杭经济带，无一例外带动的都是江苏省内的县市。江苏省支持南京做大做强，但南京也不要吃着碗里的，想着锅里的，还是还是把注意力从安徽省撤出来，回归到江苏省内来。正东强调与镇江的联动和一体化，东南强调与溧水、溧阳、金坛、宜兴方面的互动，把苏西南洼地给顶起来。这是南京与江苏合作共赢的最大公约数。什么辐射安徽，带动中西部，那是冠冕堂皇的政治正确，是争取国家中心城市的必要理由，但肯定不是江苏省最关心的东西。

<2> 宁镇一体化，谁是中心？

宁镇虽然距离不远，但从地理格局来看，两座城市中间横亘着巨大的宁镇山脉，加上南京东部的青龙山阻隔，城市互动和经济依赖度并不是很高。南京镇江在长三角的产业分工中保持着较高的独立性，一体化基础较弱，同时也意味着潜力很大。

通过地图可以很直观的看出，宁镇（句）一体化，有三条线路图：

北线：以仙林湖为起点，经过宝华以及宁镇山脉与长江之间的龙潭走廊，然后到达镇江京口区；优势是距离近，直接连接镇江，同时兼顾对仪征、扬州方面的关切；缺点是龙潭走廊土地储备较少，以交通走廊的形式辐射；

中线：以马群为起点，经过汤山、青龙山峡谷，到达句容市，并继续向东连接镇江市区南部；优点是距离句容最近，推动宁句一体化方便，缺点是距离镇江较远。

南线：以东山为起点，经过淳化、达到句容，然后向东转向镇江南部；优点是：与宁杭经济带方向相一致，缺点是距离南京市区较远，带动能力不足。

<3> 三线共舞，如何定位？

以江苏省和南京市当前的规划力度来看，未来2-3年，三条线都会有重要举措落地，但定位肯定也有一些差别，重视度多少还是不一样的。

北线，连接宁镇的扁担：

宁镇一体化的重中之重。宁镇城际轨道交通，包括未来的宁扬城际，都要走北线。一根扁担挑两城，镇江与南京的互动，就是通过龙潭经济走廊来接轨。从大的格局来看，句容对于南京最大的资源是土地，其本身的经济总量非常有限，即便句容并入南京，南京在全国的经济排名人口排名没有任何改善。宁镇一体化才是大头，当然难度也非常大。

就北线的宁镇一体化内容，科学家想到了几个方面：

1）仙林湖宝华同城化

宝华镇肯定与仙林湖共进退，两者相生相克，一荣俱荣，一损俱损，后面专门介绍；

2）经济共赢：尤其龙潭作为长江内河大港，完全有能力，也有必要整合宁镇扬三地的港口资源，形成差异化合作竞争；

3）商业辐射：万达茂的建设，不是仅仅为仙林人民建设的，否则肯定饿死了。一定要吸引部分镇江、扬州的群众形成跨市消费习惯。

4）通过产业开拓，能够带动镇江经济发展，同时也能为镇江市民提供一些就业岗位，跨城就业也不是难事。

....

北线需要尽快上马宁镇城际轨道建设，交通的便利性会是同城化的瓶颈和关键节点。而北线的中心就是宁镇扬的中心--仙林湖！

中线，放长线，钓句容：

中线的定位非常明确，聚焦宁句一体化，使得句容不管划入不划入南京，都达到划入南京的效果。在宁句线各个地铁站周围，会形成大量的地铁小镇或居住组团。句容不在南京，也有它的好处和妙用：

1）海量土地供应，使得刚需有一个保护层。真要南京买不起，将就着在宁句沿线买个超级大盘，先住下再说；如果划入南京，以南京国土局的操盘水平，地价直接拉涨停~

2）宁句一体化，有利于为南京树立辐射江苏其他城市的良好口碑。跨市地铁都开通了，你有什么资格说我是徽京？

南线，宁杭经济带，产业为主：

南线开发水平目前还有很大空间，除了淳化、湖熟会成为南京新的刚需板块外，南线的主要作用并不是面向句容，而是继续沿着宁杭线打造宁杭经济走廊，强化与溧水、溧阳、宜兴的产业互动。这条线的主基调不是融合，不是一体化，而是GDP，要挣钱。把溧水、溧阳、宜兴，要对标江阴、昆山，看看到底差在哪，查遗补漏，走绿色经济发展之路。 后面江苏省、浙江省会联合上一些大项目，让我们拭目以待。

<4> 宝华：瓮中之鳖

中国的行政区划非常有意思，与北美、非洲等地区以经纬度划区不同，中国的行政区划，主要靠山川江河为界，同时考虑历史、政治因素。比如陕西省的汉中谷地，与四川省人文相近，却划入陕西省，令人唏嘘感叹。

句容属于镇江，但距离南京市区更近；宝华属于句容，却与仙林湖融为一体。宝华地区与句容市相距20公里以上，中间还隔着宁镇山脉，算是句容的海外孤岛了。而这个孤岛，却与仙林湖板块共同组成由栖霞山、宝华山和宁镇山脉环绕的仙林湖盆地。宝华的地缘格局决定了，它的发展不可能依靠镇江，也不可能跟随句容。它的现在和未来，都和仙林湖绑定在一起了。没有其他选择！

而通过地势图我们发现，宝华夹在仙林湖与宝华山之间，其面积和体量是比较有限的。相对于句容市周围海量的农田和空地，宝华的空间是拥挤的、有限的、节制的。这是宝华现在和未来房价都会高于句容的地缘属性决定的，难以改变。

当然，现在宝华的房价本身就比较高，基数已经很大了。近期还是上涨态势，再涨的话也存在一定风险。 但长期来看，宝华可能要比句容更安全一些。

<5> 仙林湖与宝华：为兄弟两肋插刀，还是插兄弟两刀？

每一个热门板块，都有自己的小弟。大哥既希望小弟不要过的太差，老向自己借钱就不好了，关键时刻还需要小弟支持；同时大哥也不希望小弟搞得太好，太好了风头盖过自己，还抢自己的资源，也很闹心。如果不理解，可以参考美日关系、美韩关系、中朝关系、以及上海与苏州的关系。秒懂！

那么具备这种关系的板块组合，南京还有很多。比如河西南与板桥的关系；大校场与青龙山的关系；以及我们现在说的仙林湖与宝华的关系！

很多人问科学家一个问题，句容并入南京，对于仙林湖是是福是祸？（能不能实现是另外一个问题）

我的答案是：短期利空，长期利好。 短期内宝华具备与仙林湖平起平坐的地位，有宝华便宜房子，谁还买仙林湖？ 但长期来看，宝华的发展会加强仙林湖的中心地区，有利于整个仙林湖盆地坐稳宁镇扬的中心，这就是集聚效应。

这里也要告诫下河西南，不管7号线还是宁和城际，以及规划的9号线，对于板桥地区总是若即若离，抠抠搜搜（当然这个是市政府规划的）。

表面上板桥的羸弱，显得河西南高大、伟岸，美轮美奂，也保护了河西南的价格高高在上；但放在全市大格局下，尤其江北新区的崛起、宁镇一体化的开展、宁杭经济带的推进，都跟南京西南方向关系不大，赢在术，失在势，是聪明还是愚蠢？

<6>小尾巴

那么，南京城区扩展的势是怎么样的？目前主流思路是几个：

1）长江派：以江北新区+河西为龙头，骑江建设，向桥林、板桥、滨江、高新区等南北两个方向延伸；

2）秦淮河派：沿着秦淮河逆流而上，从南站百家湖九龙湖秣陵禄口溧水溧阳，形成宁杭经济带；

3）青龙山派：麒麟（城东）突破青龙山，与句容完全一体化；

4）龙潭走廊派：仙林湖一路向东，宁镇一体化，兼顾宁扬一体化；

....

这个话题非常有意思，科学家有时间会重点讨论！

长按二维码关注

蓝鲸六朝汇

更多房产资讯、内幕、分析，都在这里，等你来哦！